←предыдущая следующая→
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Проблемы организации ипотечного бизнеса в России.
Ипотечному бизнесу в РФ едва насчитавается 2 года.За это время было создано 35 специализированных ипотечных банков, которые по сути таковыми не стали. Некоторые из них успели или разориться,или в корне пересмотреть свою политику на финансовом рынке в сторону коммерческих кредитов.Банки в условиях неплатежей даже по межбанковским кредитам все больше приходят к выводу, что выдача ссуд под залог недвижимого имущества - дело верное, эффективное и перспективное. Большинство банков в настоящее время, не являясь ипотечными, осуществляют ипотечное кредитование, а некоторые создали или создают специализированные подразделения. В 1993г. создана Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультационной помощи Ипотечным структурам и банкам России.
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгогосрочного финансирования жилищных программ.Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и прежде всего проблемы обеспечивания жильем, c другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.Это обуславливает интерес федерального региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах(Москва,Санкт-Петербург,Ярославль,Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.
Основными направлениями содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки являются:
· защита интересов вкладчиков, заемщиков икредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;
· снижение рисков кредиторов через правительственные(органы местной власти) гарантии и систему страхования;
· субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, ее реконструкция, ремонт;
· освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;
· безвозмездные государственные взоносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков;
· оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;
· вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту;
· оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой по сравнению с кредитной ставкой.
Одним из серьезных направлений деятельности правительства для становления потеки выступает снижение темпов инфляции, Ипотечное кредитование при любых условиях будет крайне затруднено, если инфляция не будет снижена до 5-7% в месяц(в январе 1995г. она составляла 18 %, в феврале -15%, в июле-6-7%).И здесь замкнутый круг. Высокие темпы инфляции тормозят развитие ипотеки, которая, в свою очередь, выступает мощным рычагом обуздания инфляции.
В литературе и практике бытует мнение, что ипотека в России не имеет необходимой правовой базы, поэтому развиваться она или вообще не может, или будет существовать в уродливых формах. Панацеей от всех бед будет долгожданный закон об ипотеке. Анализ законодательной базы ипотеки и опыт работы ряда банков России показывает, что без такого закона ипотечный бизнес может идти и развиваться. Безусловно, выход в свет Закона об ипотеке будет способствовать ипотечному бизнесу. Пока что законодательство Государственной Думы не на высоте. Опыт показывает, что новые законы не только, а часто и не столько решают действующие проблемы, но и создают их, и часто вместо стимулирования деятельности, на которую они направлены, глушат ее.
Это относится и к в общем-то хорошему (специалисты подчеркивают его высокий уровень) Гражданскому кодексу РФ, и к проекту Закона об ипотеке. Так статья 350 п.2 Гражданского кодекса (часть1) дает право законодательно через суд отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов насрок до 1 года ; статья 292 гласит, “что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”. В проекте Закона об ипотеке предусмотрен залог дома или квартиры только при условии, если залогодатель и члены его семьи имеют другое помещение, пригодное для жилья, и продажа заложенного жилого дома или квартиры на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.
Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется также стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. В настояшее время основными источниками кредитных ресурсов банков выступают совственные средства и межбанковские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита колеблются от 140 до 210 % в год , а по валютным счетам - от 15 до 35 % в год. Если к ним прибавить процент издержек банка и риски, то получится процентная ставка по кредитам от 170 до 260 % в год.О какой ипотеке здесь можно говорить? Поэтому банкам выгодно заниматься межбанковскими кредитами, а не долгосрочными инвестициями. Однако спекуляция кредитными ресурсами на рынке межбанковских кредитов в условиях массового невозврата средств становится очень рискованным бизнесом, и банки все обрашаются к долгосрочному кредитованию объектов с высоким обеспечением возврата ссуд. Такое обеспечение дает ипотека.
Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй - для ипотеки США. В России пактически отсутствует вторичный рынок ценных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути. Они организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жилья через продажу жилищных сертификотов,а также других ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынок закладных как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным “ Фенни Мей ”, то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти.
Началом развития этих рынков и их сегментов
←предыдущая следующая→
1 2 3 4 5 6 7 8 9