Главная/

Право /

Аренда

name="_ftnref12" title="">

Для обоснования требований истец – арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того,  истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества.  Кодекс предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

Примером выкупа имущества в силу закона или договора могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. 

Государственной программой приватизации государственнных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, установлено,  что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды – сроком не менее 15 зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались.

Во всех случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

Виды договора аренды

Гражданский кодекс проводитт разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договора аренды – это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в праграфах 2 – 6 главы 34 ГК.

Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применяются к тем или иным видам имущества. В качестве примера разграничения вида аренды и аренды определенного вида имущества можно привести аренду сооружений и аренду недвижимого имущества. Деление аренды на виды производится не на одном определенном критерии, а, например, по виду предмета, исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского для арендодателя. Выделяют 5 видов договора аренды.

Договор проката. Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование за плату.

Догвору проката присущи некоторые характерные признаки:

 Во-первых, в качестве арендодателей могут выступать не любые коммерческие организации, а лишь те, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть на профессиональной основе.

Во-вторых, как общее правило имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендаторами по договору в основном являются граждане, которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендаторами могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность извлечение прибыли от использования имущества.

 В-третьих, договор проката относится к категории публичных договоров. Это значит, что арендодатель не вправе отказать обратившемуся к нему лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому – либо в заключении договора. Условия договора должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов. В-четвертых, договор проката не может носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора – один год.

В-пятых, к обязательствам, возникшим из договора проката, не подлежат применению общие правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

В-шестых, договор проката может быть расторгнут по иниациативе арендатора в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя  о своем намерении отказаться от договора не менее, чем за десять дней. На арендодателя по договору проката возложены дополнительные обязанности, например он должен при заключении договора проверить исправность сдаваемого имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации, а также устранить в десятивненый срок со дня получения заявления арендатора либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии.

Аренда транспортных средств. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства – гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование.

В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства с экипажем и договор по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

Сначала отметим особенности правового регулирования аренды транспортных средств.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок. Как следствие этого, арендатор транспортного, в отличие от арендатора по обычному договору аренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенного арендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другим арендатором.

Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку, как известно, определенные транспортные средства – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены Кодексом к недвижимым вещам.

В-третьих, обязанностью арендатора в течении всего срока действия договора аренды транспортного средства является поддержание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление не только текущего, но и капитального ремонта.

В-четвертых, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Применительно же к договорам аренды иного имущества действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.

Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат указанным в договоре целям использования транспортного средства либо назначения этого транспортного средства.